太陽光発電は得か損か？

　とうとう我が家でも太陽光発電を付けることとなりました。そこで、太陽光発電についての豆知識をお知らせいたします。

１． 太陽光発電の仕組み
日中太陽が出ているときに発電をします。そのため、家庭内で消費し、消費しきれない電気を電力会社に売ることができます。しかしながら、夜間等は発電しないため、電気を買うことになります。つまり、売電と買電の両方をすることになるのです。

２．売電価格
　東京電力に売電する価格は10年間固定となります。平成２３年３月までの申請分については住宅用で４８円/１kwh、平成２４年４月以降については４２円/kwhとなっています。

３． 毎月いくらの節電金額となるのか？
　売電金額がいくらかが気になりますが、上記１でもお話ししたように、消費しきれない余った電気を売ることになるため、生活スタイルやメーカー、設備によって変わってきます。太陽光発電で賄える金額と売電金額を合わせたものが節電金額となりますが、私の場合は年間約２０万円の節電となりました。

４． 設置コスト
　１kw当たり６０万円くらいが目安となります。なぜならば補助金の支給基準が「システム価格が６０万円以下に対し支給」となっているためです。我が家では４．８kwの太陽光発電パネルを屋根に載せたので、２８０万円くらいとなります。

５． 補助金
　システム価格が１kw当たり６０万円（税抜）以下に対して48,000円（平成２３年３月まで申請分は70,000円）が国（Ｊ－ＰＥＣ）より支給されます。

６． 太陽光発電導入についての融資制度
　銀行ではリフォームローンとなるため、金利が高く、返済期間が最長でも10年になるかも。そのため、メーカーや設置業者独自の太陽光発電ローンがあります。
例）４．８kw、２５０万円のローン、金利3％
　　　10年返済で月24,140円、合計返済金額2,896,800円
　　　15年返済で月17,265円、合計返済金額3,107,700円

７． 導入は得か損か？
　では実際に導入した場合どうなるかですが、上記の４．８kwと仮定した場合
① 導入前　　　　　　 　　　　 　　月15,000円（オール電化）の負担
② 導入後10年間（京セラホームページより）
ｱ)導入前電気料－節電金額　 月15,000円－17,000円＝△2,000円
ｲ)毎月の返済金額　　　　　　 　月17,265円（15年返済の場合）
　　　ｳ)　ｱ) + ｲ)＝月15,265円の負担
つまり１０年間は電気の負担料と同じくらいのローンの返済となります。11年以降は売電金額の低減により負担が多くなることが見込まれますが、パネル自体は20年以上もつ物のため、長い目で見て恩恵を受けるといった感じです。ちなみに、東京電力との電力需給契約書には発電所名として、「藤谷英明発電所」と書いてあるのがなんかいい感じです。

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藤谷英明税理士事務所

住宅を建てる方にご注意！（持分登記と贈与の関係）

　　「家を建てる」ことはほとんどの人にとって一生に一度の大仕事です。土地と建物の購入の際、ほとんどの方が金融機関からの借入金での購入となるのではないでしょうか？
　今回は土地と建物の登記について、贈与税が発生してしまうケースをご紹介いたします。

「夫婦二人のものだから共有名義にしようね。」に潜む問題点

　家の購入は一家にとって大仕事です。購入には家族全員の協力が必要なのは言うまでもありません。でも、土地や建物を共有名義にする場合、次の点をまず考えてみてください。
① 名義とは資金を提供した人のものです。
　奥さんが専業主婦の場合、資金の出所が問題となります。自分の貯金を出したという場合は問題ないのですが、他からの所得がない専業主婦の方はご主人からの贈与があったものとみられてしまうのです。
　例）購入金額5,000万円　名義を夫2分の1、妻（専業主婦）2分の1
　　　妻の貯金1,000万円を購入資金として利用した場合。
　　　5,000万円×2分の1-1,000万円＝1,500万円を夫からの贈与とみなされます。

② ローンの債務者が夫で妻が連帯保証人の場合
　ローン契約者が夫で、妻は連帯保証人として借り入れの申し込みをした場合、妻が連帯保証人だから半分づつ共有名義にしても問題ないだろうとして、登記をしてしまった場合、果たして問題はないのでしょうか？
　実は大問題です。連帯保証人とは債務者の返済が滞った場合に初めて、債務返済の義務が発生します。ということは通常は債務者ではないということです。上記の場合、夫のみ債務者となり、借入金の全部を夫が借り入れて、その資金で土地建物を購入していることになるのです。つまり、登記名義上は夫が１００％（借入金額分）でなければならないのですが、ここで妻の共有名義分があれば、その分だけ夫から妻への贈与となってしまうのです。
　ただし、住宅金融支援機構等での借り入れのうち連帯債務（夫婦・親子での連名）については、連帯して債務返済をしていくということとなり、持ち分ごとの返済義務があるため贈与の対象とはなりません。
　※連帯債務者は住宅ローン控除を受けられますが、連帯保証人は住宅ローン控除を受けられませんので、注意が必要です。

③ 住宅をローンで購入する場合、共有名義にしてローンも分けて払った方が良いのでしょうか？
　奥様にも所得があり、住宅を共有名義にしても贈与税の問題がないので、ローンも夫婦別々で借り入れたらどうでしょうか？確かに贈与税の問題はありませんが、団体信用生命での対応が異なります。仮に夫だけでローンを借り入れて、途中で夫に不幸があった場合、その後は返済の義務が無くなりますが、もし妻も借り入れをしていた場合には夫の分だけ返済義務がなくなるだけで、妻の分はそのまま返済義務が継続します。一家の大黒柱を亡くした後での返済は大変ではないでしょうか？
　夫婦の共有財産であっても登記上の持ち分設定には十分注意をしてください。

藤谷英明税理士事務所

アパートを建てる場合の注意点

　相続対策でアパートを建てる方は結構多いです。なぜならば、持っている土地にアパートを建てることにより、土地が貸家建付地として評価額が下がり、建物も減価償却していくものなので、持ち続けていくことで評価額が下がります。

　固定資産税も１戸当たり２００㎡以下の場合、小規模住宅用地として課税標準額が６分の１（都市計画税３分の１）となります。つまり６室のアパートならば、２００㎡×６室＝１，２００㎡までがこの規定の適用を受けるのです。

　そのため、相続税と固定資産税の軽減だけを考えて安易にアパートを建てようとしないでください。じっくり考えてアパートを建てることをおすすめします。なぜならば、相続税や固定資産税対策で最も最良の方法がアパートを建てることであることは間違いが無いからです。

　もしアパートを建てることを考えている方は次の点に注意してください。

　①借入金の返済計画は建物の耐用年数の範囲内で

　　　木造２２年、軽量鉄骨２７年が耐用年数です。物理的にはこれ以上利用できますが、建物としての魅力がその耐用年数の範囲内と考えてください。例えば老朽化したアパートと新築のアパートどちらに住みたいですか？

　②築１０年後は必ず入居率が下がります。

　　築１０年以内はよほど不人気地区でない限り、入居率が８割以下に下がることは無いと思います。しかしながら、１０年を超えてしまうと、途端に入居率が下がります。入居率の減少を回避するために家賃を下げることになるはずです。ですから、営業の方が作ってきたアパート経営計画書の１０年以降を確認してください。一般的には入居率１００％で造っている可能性が高いです。築１０年後に入居率１００％はありえないです。

　③部屋数と駐車場の数は一致していますか？

　　これもよくあるのですが、部屋の数に比べて駐車場の数が少ない物件があります。これが都会での話ならば問題が無いのですが、地方では一人１台でしょう。つまり車がないと地方では生活できないのです。それなのに、部屋数より駐車場の数が少ないとどうなるでしょうか？結論は近隣に違法駐車が横行し、近所迷惑となるのです。これは営業の人の給料が１室に対しての歩合となっている場合にこのような現象が生じます。つまり、営業の人から見れば部屋数が多い方が自分の歩合が多くなるから、無理して部屋数を多くとる間取りにします。結果として駐車スペースが削られるのです。営業の人からすれば、近隣からのクレームが出ても後のことと考えているのでしょうか？

　④銀行は入居率８０％で返済できるかを見ます。

　　当然ですが、入居率１００％を２０年から３０年の間達成することは現実的ではありません。入居率が下がっても家賃が下がったとしてもどちらの場合でも借入金の返済が出来るかどうかを見ます。できないと判断された場合融資は受けることが出来ないでしょう。

　⑤１室当たりの投資額と収益額で回収できるかを判断してください。

　　総投資額で判断すると分からなくなってしまうため、１室当たりの投資額（本体＋外溝工事）÷１室当たりの家賃収入額（実際の手取額）で回収期間が求められます。

　⑥一定期間一括借上げ等の家賃保証制度にご注意

　　この制度は当初に決めた一定期間ずっと同じ家賃を保証してもらえるわけではありません。一般的には最初の１０年間に提示した保証金額が１０年後の再契約時に見直されます。この際に「その時代の相場で決めます。」といった文言が入るはずです。１０年後には経年劣化により入居率が悪化している可能性があります。家賃だって新築時のままというわけには行かないでしょう。ですから必ず保証家賃を下げてくるはずです。

　　そのため、一括借上げをしてもらっているから入ってくる家賃が安定するという間違いが起きるのです。確かに不安定ではなくなりますが、低い収入で安定するかもしれません。

　⑦募集家賃と収受家賃との差が大きい家賃保証制度

　　家賃保証制度は毎月の安定的な家賃収入を保証する代わりに、管理費以外に保証料相当額を引かれているケースがあります。そのため、借主への募集家賃と実際に大家さんがもらえる家賃とに大きく差額が出ることになるのです。

　築１０年まではよほどのアパートで無い限り、入居率が平均８～９割を下回ることは少ないと思われます。そのため、この期間を家賃保証により手取り収入を少なくするのはデメリットが多いのです。問題は築１０年以後なのですが、さらに低い家賃保証額となり、果たして一括借り上げによる家賃保証制度を利用する方が良かったのか悪かったのかはケースバイケースでしょう。

　⑧一括借り上げに頼らない魅力あるアパートを造ることをおすすめします。

　　２５年のローンでアパートを建てた場合、最低限耐用年数以内で返済が出来る計画でないとアパートを建ててはだめです。築１０年が分水嶺のため、１５年くらいで投資額を回収できるくらいの計画書でなければ２２年（木造）で返済することは出来ません。

　一括借り上げによる家賃保証制度を利用した場合、投資額の回収期間を２０年くらいの目一杯にしていることがありますが、これだと、２５年くらいでなんとか投資額を回収できることになるのではないでしょうか？

　　つまり入居率が８０％になったときにどうなるかを考えると家賃保証制度を利用してもしなくても、収入が下がると考えて返済を考えた方がいいと思います。

　一括借り上げの否定的な見方ばかりを話しましたが、安定的に回収できるならば一括借り上げによる家賃保証制度を利用するのも悪くありません。しかしながら、どのような制度を利用するにせよ、次の点を考慮した魅力的なアパートを建てられたならば、入居率が悪くならずに、早期の投下資本の回収が可能となるのではないでしょうか？

　ア）ターゲットを間違わない

　　　　　　・・・単身者ならワンルーム

　　　　　　　　結婚後しばらく入居してもらうなら１ＬＤＫ・２ＤＫ

　　　　　　　　子供がいるファミリー層なら３ＤＫ・２ＬＤＫ

　イ）回転率と入居期間

　　　　　　・・・ワンルームはとにかく回転期間重視。

　　　　　　　　長期に利用してもらい空室期間を少なくするならファミリー層

　　　　　　　若しくはその予備軍を狙いましょう

　ロ）駐車場が少ないと地方では不利

　　　　　　・・・車は１人に１台と考えると、近くに駐車場がないとファミリー層は難しいです。まして、部屋数と駐車台数の数があっていないなんて論外。

　ハ）長く建物を持たせるなら木造より軽量鉄骨がおすすめです

　　　　　　・・・耐用年数が木造（２２年）に比べて２７年と５年も違います。

マイホーム取得にかかる税金とは？

　さあ家を建てることになりました。「土地の価格がいくらで、建物の価格がこのくらいだから予算に収まるなあ。」と思っている方はご注意ください。税金が思っても見ないところで発生してきます。

　①契約時・・・印紙代

　　　土地の金額や建物の請負金額によって異なりますが、

　　　　契約金額1,000万円以下ならば1万円

　　　　　　　　　　5,000万円以下ならば1万5千円（※平成23年3月まで）

　②土地・建物の登記時・・・登記印紙税

　　　・土地の場合、一般的には他人から取得することになるので所有権移転登記

　　　　　　不動産価格×1,000分の10（※平成23年3月まで）

　　　・建物の場合・・・家屋を新築した場合は所有権保存登記

　　　　　　不動産価格×1,000分の1.5（※平成23年3月まで）

　　　　　　　　　　　・・・建売や中古家屋を取得する場合には所有権移転登記

　　　　　　不動産価格×1,000分の3（※平成23年3月まで）

　上記①と②は契約時に不動産会社若しくはハウスメーカーが預かって納付することとなるので、予算からもれることはまずありません。問題は次からです。

　③不動産取得税

　　　この不動産取得税は申告納税方式のため、土地や建物を取得した日から30日以内に県税事務所に申告しなければなりませんが、通常はこの手続きも不動産会社やハウスメーカーに代行してもらえます。この不動産取得税が後から来るので、予算から抜けてしまうのです。しかも新築の場合、土地の取得後に建物が完成後取得となるため、時間差で土地の不動産取得税、その後建物の不動産取得税の納付書が到着します。

　　不動産の価格※×3％（平成24年3月まで）

　　※不動産の価格とは、固定資産課税台帳に登録された価格か、家屋の新築の場合固定資産評価基準により評価した価格となります。正確な金額は出てみないと分からないものですが、だいたい建築費の６～７割ｌくらいといわれています。

　この不動産取得税は一定の要件に該当した場合、減額申請や既に納付済みの場合、還付申請ができます。これについては、別の機会でお話します。

　④固定資産税及び都市計画税

　　前述の不動産取得税は取得時１回のみの納付となりますが、固定資産税は持っている期間ずーっと課税となります。これがボディーブローのように効いてくるのが、取得した翌年からとなるのです。なぜ翌年からというのは、固定資産税の納税義務者は毎年１月１日現在において、固定資産税課税台帳に所有者として登録されている者が納税義務者となります。つまり、建築若しくは取得時は登録されていませんが、翌年の１月１日以降に所有者として登録され、４月・７月・１２月・２月の４回に分けて納付することになるからです。

　固定資産税＝固定資産税課税標準額×1.4％

　都市計画税＝固定資産税課税標準額×0.3％（制限税率）

　※小規模住宅用地（200㎡まで）は固定資産税の課税標準額の価格の6分の1（都市計画税は3分の1）と一般住宅用地（200㎡を超え住宅の床面積の10倍まで）は3分の1(都市計画税は3分の2）となる特例があります。

　また、固定資産税については新築住宅のみ減額措置があります。新築一般住宅ならば３年間（新築中高層対火住宅は５年間）床面積（１戸当たり１２０㎡以下）に対応する税額の２分の１を軽減します。そのため、新築後４年目から固定資産税がドーンと上がって、納付に困ることもありますのでご注意ください。

　ちょっと難しくなってしまいましたが、この4つはマイホームを購入する上で避けて通れない税金といえるのです。ですから、予算に組み込んでおいてくださいね。

　私は住宅ローン控除で戻ってくる税金を固定資産税の納付に利用しようと思っています。

マイホームへの道②～坪単価が意味がない～

　私は家を建てようと思って担当の方に見積もりを出してもらったのですが、その内容はフルスペックでの提案でした。本体と外構工事はもちろんのこと、オール電化・電動シャッター・屋根トップライト・カーテン・照明器具・庭の植栽まで含んでの提案でした。そのため、追加工事がほとんどなかったので、大幅な予算オーバーとはならなかったのです。

　もしこれが、最低限の設備からの提案だったらどうでしょうか？最初の安さに目を引かれてプランを出してもらっても、絶対に気に入るはずがないのです。結局、満足して住めるような設備を付けると結果として変わらなくなってしまったなんて笑えない話はよく聞くものです。

　また、カーテンや照明器具、庭の植栽は絶対必需品ですよね。これを家を建ててから付けるとすると１００万円以上はかかるでしょう。後からのローンは難しいため、家が建ちました、さあカーテンを買いましょう、庭に木を植えましょうと思っても予算がないのです。ですから、新築の家が建っていて庭を見ると殺風景なところは、家の計画当初から庭の予算を失念してしまったためなのです。

　上記のことは、メーカーごとの考え方の違いなのでしょうが、最初に安い金額を提示してオプションで追加としていくメーカーと、お客さんが望む家を最初から提案してもらえるメーカーでは、どちらが誠実でしょうか？

　また、財産価値が高い家は銀行も金利優遇をかなりしてくれます。これは、財産価値があるため、万が一の場合でも売却しやすいからです。ほとんどの皆さん（私を含めてですが）が住宅ローンを利用すると思います。実際の借入金額が多くなってしまっても、金利優遇を考慮すると、返済期間での総額の弁済金額があまり変わらなくなってしまうこともあります。

　ですから、契約金額だけを見るのではなく、自己資金とローンの返済総額との合計額で判断されることをお勧めします。

　ここまでお話しして、坪単価が意味がないことをおわかりいただけたでしょうか。

マイホームへの道①～坪単価は意味がない～

　この不景気の中で家を建てるなんてと思っている皆さん！果たしてそうでしょうか？

　もし将来の不安が少ないのであれば、今が家を建てるベストタイミングなのです。なぜならば、土地が安いし、金利も低い。税制上の優遇もあるし、ハウスメーカーにも強気の交渉ができるといった、不景気だからこそのチャンスもあるのです。

　「言葉だけならば誰でも言えるよ。」とお思いでしょうが、私は今がチャンスと思って家を建てました。そんな中で、家を建てるときの聞きたいことを自信が感じたことを書いていきたいと思います。

　マイホームへの道①～坪単価は意味がない～

　私が初めてハウスメーカーのモデルルームに行った時、色々と営業の方と話した時に、「坪単価はいくらですか？」という話をしました。その時はケースバイケースですとの話で、うまくはぐらかされたかなあと思いましたが、今となっては本当に坪単価って意味がないことを理解しました。

　例えば坪38万円から建てられます。といった広告を見ると思います。ハウスメーカーだと坪60から70万円以上だから、かなり高いというイメージを持つのではないでしょうか？実際私は高いからハウスメーカーで建てるのは夢かと思ったぐらいです。（実際は建てましたが・・・。）

　この坪○○万円からの「から」が重要です。実はこの表示金額には本当に最低限しか入っていません。だから皆さんはオプションの追加追加で、結果として総額変わらないといったことになるのです。

　この次は②で・・・